تضع رؤية 2040 الاستدامة البيئية، إلى جانب التنويع الاقتصادي، في صدارة الأولويات الوطنية طويلة المدى في سلطنة عُمان. وفي البيئة العمرانية بدأ هذا التوجه يظهر بوضوح: ألواح شمسية على أسطح الفلل، وأنظمة تكييف عالية الكفاءة في المباني التجارية الجديدة، وتنسيق حدائق يقتصد في استهلاك المياه، ومطوّرون يقدّمون الصفة "الخضراء" كميزة تسويقية.
وهنا يبرز سؤال عملي يُطرح على المقيّمين في عُمان بوتيرة متزايدة: هل يرفع تحسين استدامة العقار من قيمته؟ الإجابة الصادقة أدق مما توحي به الرسائل التسويقية.
ما الذي يجعل العقار "مستداماً"؟
الاستدامة في العقار ليست ميزة واحدة، بل مزيج من قرارات التصميم والأنظمة المركّبة والأداء التشغيلي. وعملياً ينظر المقيّم إلى:
- كفاءة الطاقة: التوليد الشمسي، وكفاءة التكييف، وجودة العزل، والزجاج، والإنارة — وهي العوامل المؤثرة في الاستهلاك ضمن مناخ عُمان.
- كفاءة المياه: التجهيزات منخفضة الاستهلاك، وتصميم الري، وإعادة استخدام المياه المعالجة، والتنسيق الملائم للبيئة المحلية.
- المواد والإنشاء: المتانة، ومتطلبات الصيانة، والعمر المتوقع للمكوّنات الرئيسية.
- الشهادات: تصنيفات المباني الخضراء المعتمدة، متى توفّرت لدى المالك مستندات سارية.
- الأنظمة التشغيلية: العدادات، وأنظمة إدارة المباني، والسجلات التي تُظهر الأداء الفعلي للمبنى.
والفارق الجوهري هنا هو بين ادعاء الاستدامة ودليل الاستدامة. الثاني وحده هو ما يُعتد به في التقييم.
هل تضيف الاستدامة قيمة تلقائياً؟
لا. وعند هذه النقطة تحديداً يفترق التقييم المهني عن التوقع المتفائل.
من الأخطاء الشائعة اعتبار التكلفة قيمة: ينفق المالك مبلغاً على تركيب نظام شمسي ثم يتوقع ارتفاع قيمة العقار بالمبلغ نفسه. التقييم لا يعمل بهذه الطريقة. القيمة ليست ما تكلّفه الميزة، بل ما يستعد السوق لدفعه مقابلها. وتصل الميزة المستدامة إلى التقييم عبر أحد مسارين: أن يدفع المشترون أو المستأجرون مقابلها فعلياً بشكل يمكن إثباته، أو أن تخفّض تكاليف التشغيل بشكل يمكن إثباته فترفع الدخل الذي يدرّه الأصل. وإذا تعذّر إثبات أيٍّ منهما، فقد تظل الميزة مجدية لأسباب أخرى، لكنها لا تنعكس تلقائياً في القيمة المقدَّرة.
كيف يتعامل المقيّم المحترف مع ذلك؟
أسلوب المقارنة
يبحث المقيّم عن صفقات لعقارات مماثلة ويجري التسويات اللازمة للفروقات. وحين تكون هناك صفقات لعقارات مستدامة وأدلة متاحة، يكون هذا أقصر الطرق. أما حين تكون الأدلة شحيحة — وهو الحال غالباً حتى الآن — فيجب أن تُذكر أي تسوية بشفافية مع تعليلها، لا أن تُفترض ضمناً.
أسلوب الدخل
في الأصول المدرّة للدخل تظهر الاستدامة في الأرقام: انخفاض تكاليف الكهرباء والمياه يرفع صافي الدخل التشغيلي، وقوة الطلب من المستأجرين قد تدعم نسب الإشغال. لكن ذلك يجب أن يستند إلى فواتير فعلية وعقود إيجار فعلية وسجل تشغيلي فعلي — لا إلى وفورات متوقعة في كتيّب المورّد.
أسلوب التكلفة
حين تكون أدلة السوق محدودة أو يكون الأصل متخصصاً، قد ينظر المقيّم في تكلفة إحلال العقار بمواصفاته الحالية بعد خصم الإهلاك. وهذا يعكس المواصفة المستدامة ذاتها، لكنه بمفرده لا يثبت وجود طلب سوقي عليها.
لماذا لا تزال الإجابة العُمانية قيد التشكّل؟
سوق العقارات المستدامة في عُمان في مرحلة مبكرة، وأدلة الصفقات التي يعتمد عليها المقيّمون لا تزال تتراكم. وهذا ليس قصوراً في المنهجية، بل توصيف لواقع السوق. فكلما زاد عدد المباني المستدامة المسلَّمة والمؤجَّرة والمعاد بيعها، تعمّقت قاعدة الأدلة، وتحوّلت التسويات التي تتطلب تعليلاً دقيقاً اليوم إلى أرقام قابلة للقياس غداً.
والتوجه التنظيمي جزء من هذه الصورة. فالمرسوم السلطاني 79/2025 يشكّل جزءاً من سياق السوق للتقييم العقاري في السلطنة، كما تحدد أولويات الاستدامة في رؤية 2040 اتجاه الحركة في البيئة العمرانية. والقراءة المتزنة هي أن الاستدامة تنتقل من كونها ميزة تسويقية إلى جزء معتاد من طريقة تقييم العقار — تدريجياً، وعلى أساس الأدلة.
ما الذي ينبغي على الملاك والمستثمرين تجهيزه؟
لا يستطيع المقيّم أن يعكس إلا ما يمكن إثباته. فإذا كانت الاستدامة جزءاً من قصة عقارك، فاجعلها موثّقة:
- فواتير المرافق قبل التحديث وبعده.
- المواصفات والضمانات وسجلات التشغيل التجريبي للأنظمة المركّبة.
- مستندات الشهادات السارية، متى وُجدت.
- شروط عقود الإيجار وسجل المستأجرين في الأصول المدرّة للدخل.
- سجلات الصيانة التي تُظهر أن الأنظمة تعمل بالكفاءة المقصودة.
وبدون ذلك، يبدو المبنى عالي الكفاءة فعلاً والمبنى المسوَّق جيداً فقط متطابقين على الورق.
نظرة إلى الأمام
مع تقدّم عُمان نحو رؤية 2040، سينتقل السؤال من "هل تؤثر الاستدامة في قيمة العقار؟" إلى "كيف يمكن قياس هذا الأثر بدقة؟". والملاك الذين يتعاملون مع الاستدامة كأصل موثّق وذي أداء، لا كعنوان تسويقي، سيكونون الأفضل استعداداً.
وإذا كنت تدرس تحديثاً مستداماً، أو ترغب في فهم كيفية تعامل التقييم المهني مع مواصفات عقارك الحالية، فإن فريق خبراء التقييم على استعداد لتقديم استشارة تقييمية.
